Materiële onderneming
De bedrijfsopvolgingsregeling speelt een belangrijke rol bij het vererven of schenken van ondernemingen. Bij vastgoedondernemingen speelt hierbij de vraag of er sprake is van een materiële onderneming of normaal vermogensbeheer.
De BOR is een zeer aantrekkelijke fiscale regeling waarmee ondernemingen (nagenoeg) zonder erf- of schenkbelasting kunnen overgaan op de volgende generatie. Voor het jaar 2021 geldt dat een verkrijging tot € 1.119.845 volledig is vrijgesteld. Daarboven geldt een vrijstelling van 83%. Voorwaarde hierbij is wel dat er sprake is van een materiële onderneming.
Let op:
De overdracht van een BV met enkel beleggingsvermogen wordt niet gefaciliteerd.
Discussie
Voor de Hoge Raad speelde onlangs een interessante zaak over deze materie. Het gaat daarbij om de vererving van aandelen in drie BV’s. De erfgenamen willen aanspraak maken op de bedrijfsopvolgingsregeling, omdat er volgens hen sprake is van een vastgoedonderneming. De Belastingdienst werkt hier echter niet aan mee.
Meer dan normaal vermogensbeheer
Van het drijven van een onderneming is formeel sprake ‘bij aanwezigheid van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid die is gericht op deelname aan het economisch verkeer met een winstoogmerk’.
Bij de exploitatie van onroerend goed geldt dat dergelijke activiteiten alleen als een materiële onderneming worden aangemerkt indien de werkzaamheden meer omvatten dan normaal vermogensbeheer. Bovendien moeten deze werkzaamheden ten doel hebben om een hoger rendement dan bij normaal vermogensbeheer te behalen.
Projectontwikkeling dat als doel heeft om aanzienlijke verkoopwinsten te behalen, vormt vaak wel een materiële onderneming en kan zodoende wel in aanmerking komen voor de BOR.
Concreet betekent dit dat het enkel verhuren van panden in de regel geen materiële onderneming vormt.
Splitsen?
In de praktijk is het probleem dat veel vastgoedondernemingen zowel verhuren als ontwikkelen. Hoe moet daar dan mee worden omgegaan? De uitspraak van de Hoge Raad geeft hier antwoord op. Eerst moet er worden beoordeeld of deze activiteiten één onderneming vormen.
Daarbij is het van belang in hoeverre de activiteiten met elkaar verweven zijn. Treedt men naar buiten toe afzonderlijk op? Zijn er verschillende afdelingen voor verhuur en ontwikkeling? In deze casus bestond er onvoldoende verwevenheid tussen de verhuuractiviteiten en de projectontwikkeling. Hierdoor moeten de activiteiten afzonderlijk beoordeeld worden. De verhuuractiviteiten vallen dus niet onder de BOR.
Toch behalen de erfgenamen in deze zaak een (klein) succes. Het hof heeft in haar eerdere uitspraak namelijk niet goed onderbouwd waarom bepaalde panden tot de verhuuractiviteiten worden gerekend (en dus niet onder de BOR vallen). Wellicht worden deze panden slechts tijdelijk verhuurd in afwachting van de volgende stappen in de projectontwikkeling? In dat geval zouden ze wel tot de materiële onderneming horen en dus het BOR-vermogen vergroten. De Hoge Raad verwijst de zaak terug naar een ander hof om dit te onderzoeken.
Er moet per vermogensbestanddeel beoordeeld worden of dit wel of niet onder de BOR valt. Daardoor kunnen panden die weliswaar worden verhuurd maar zijn aangekocht als projectontwikkelingsobject, toch onder deze gunstige regeling vallen.
Wilt u meer informatie of een vrijblijvend gesprek inplannen? Maak hier uw afspraak!
Copyright 2024 PaQt B.V. - Alle rechten voorbehouden