Het ontwikkelen van een bouwkavel, valt dat in box 1 of box 3?

Zoals iedereen weet is er een enorme krapte op de woningmarkt. Wanneer u privé een perceel grond bezit kan het lucratief zijn om de mogelijkheden te onderzoeken om een perceel grond te gaan ontwikkelen tot bouwgrond. Hierbij is het verstandig om naar de fiscale gevolgen te kijken of iemand in te schakelen die hier het fijne van weet. Wanneer u vanuit privé vastgoed gaat ontwikkelen, is het de vraag of de belastingheffing tegen het hogere tarief in box 1 (winst) of het lagere tarief box 3 (vermogensbeheer) plaatsvindt. Maar hoe zit dit nou precies? We leggen het u graag uit.

Wanneer het perceel (landbouw)grond tot uw privévermogen (box 3) behoort, is de verwachting dat de verkoopwinst van deze bouwkavel onbelast is. Dit is alleen nog de vraag, omdat bij de ontwikkeling van onroerend goed privé de belastingheffing namelijk in box 1 of box 3 kan plaatsvinden. Bij de belastingheffing in box 1 is er vaak sprake van resultaat uit overige werkzaamheid (ROW). ROW ziet op inkomsten die worden behaald doordat er arbeid wordt verricht, maar die niet onder winst uit onderneming vallen en ook niet tot inkomsten uit loondienst behoren.

Het vermogen binnen box 3 behoren onder andere onroerende zaken (hier valt de eigen woning buiten) en de bijbehorende schulden. Wanneer u bijvoorbeeld een tweede huis hebt valt dit wel binnen box 3, in deze box worden alleen niet de werkelijke inkomsten belast, maar er wordt een percentage van het vermogen als inkomen in box 3 aangemerkt. Het verschil in belastingdruk tussen deze twee boxen is groot. In box 1 wordt de netto-opbrengst progressief belast tegen maximaal 49,5% (in 2021) en in box 3 wordt er enkel belasting geheven over de waarde van onroerende zaken met aftrek de schulden tegen een tarief van effectief plus minus 1,395% (2021). Om te bepalen in welke box de belastingheffing gaat plaatsvinden, wordt er gekeken of er sprake is van normaal vermogensbeheer (box 3) of meer dan normaal vermogensbeheer (box 1). Dit zorgt regelmatig voor verwarring en discussie met de Belastingdienst omdat deze vraag casuïstisch en feitelijk van aard is.

Verder heeft de Hoge Raad in 2020 geoordeeld dat een verzoek om een bestemmingswijziging wordt gezien als actieve werkzaamheden, waardoor er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Hierbij is wel vereist dat de gerealiseerde opbrengst wordt veroorzaakt door die werkzaamheden. Het resultaat is dan belast in box 1. Door vooraf te onderzoeken of er gezien de geplande werkzaamheden sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, kunt u ook overwegen om het vastgoed onder te brengen in een BV. Het behaalde resultaat is dan belast in de BV tegen het vennootschapsbelasting- en box 2-tarief van gecombineerd maximaal 42,76% (2021).

Wilt u meer informatie of een vrijblijvend gesprek inplannen? Maak hier uw afspraak!